Sfratto per morosità – quali i danni risarcibili da mancato rilascio dell’immobile?

“Cassazione civile , 10 dicembre 2013, n.27614, sez. VI”
Il locatore, anche per il tempo successivo al rilascio, ha diritto ad ottenere il risarcimento dei danni esclusivamente per il tempo necessario a ripristinare l’immobile in condizioni tali da poter essere nuovamente utilizzato.
Con la sentenza n. 27614 del 10/12/2013 la VI sezione della Corte di Cassazione precisa che il rilascio dell’immobile locato prima della naturale scadenza del contratto, a causa di risoluzione per inadempimento del conduttore non integra, di per sè, né un danno da perdita (c.d. danno emergente), né un danno da mancato guadagno.
In breve, i fatti che hanno originato la pronuncia della Suprema Corte possono essere così riassunti: il proprietario/locatore proponeva intimazione di sfratto per morosità citando il conduttore al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità.
In tale sede le parti giungevano ad un accordo e sottoscrivevano un atto di transazione nel quale venivano regolati i rapporti in merito ai canoni non pagati sino al momento del rilascio, senza tuttavia nulla precisare circa il risarcimento del danno lamentato dal locatore; nocumento derivante dalla mancata locazione per il periodo successivo al rilascio nonché per il ripristino strutturale dell’immobile.
Ottenuto il rilascio dell’immobile, il locatore, da un lato provvedeva a concedere nuovamente in locazione il bene, dall’altro, conveniva in giudizio il primo locatore al fine di sentirlo condannare al risarcimento per i danni derivanti dal recupero dell’immobile e dal mancato versamento dei canoni.
Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda del proprietario dei locali per quanto concerne la richiesta di condanna alla rifusione delle spese per il ripristino dei locali, mentre respingeva la domanda di risarcimento del danno derivante dalla cessata locazione.
Di medesimo avviso la Corte d’Appello che,  investita della questione, peraltro, precisava che per il periodo decorrente dal rilascio dell’immobile fino alla nuova locazione a favore di terzi, nulla era dovuto dal conduttore a favore del locatore.
Avverso la pronuncia della Corte, il proprietario, più che mai convinto della propria tesi nonostante i due gradi di giudizio, proponeva ricorso per cassazione.
È noto che il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere sia la perdita (danno emergente) quanto il mancato guadagno (lucro cessante), parimenti, è altrettanto noto che il conduttore in mora nel restituire la cosa è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo il maggior danno (art. 1591 c.c.).
Nel caso esame gli ermellini hanno avuto modo di affermare che la fattispecie di rilascio dell’immobile locato a seguito di risoluzione per inadempimento del conduttore – sia nell’ipotesi che l’immobile non venga rilocato fino alla scadenza naturale del contratto, quanto nell’ipotesi in cui una rilocazione dell’immobile da parte del locatore avvenga in una data che si collochi entro il periodo di durata residua che avrebbe dovuto avere la locazione se non si fosse risolta – non integra di per sé né un danno da perdita (danno emergente), né un danno da mancato guadagno.
In buona sostanza, la restituzione del bene immobile da parte del conduttore in favore del proprietario (anche qualora avvenga in ragione di preesistente morosità) corrisponde alla riacquisto della disponibilità del locale da parte del locatore che, quindi, ne potrà disporre autonomamente e liberamente.
Ne consegue che il proprietario sarà libero di concedere nuovamente in locazione il bene, ovvero determinarsi a mantenerlo vuoto, o a disposizione  per esigenze private.
Sotto altro profilo, il canone di locazione ha il fine  remunerare il proprietario per la mancata disponibilità dell’immobile, pertanto, riacquisita la disponibilità del cespite viene a mancare anche la causa che legittima il versamento del canone.
I giudici di legittimità proseguono inoltre a chiarire che a seguito della restituzione dei locali persiste il diritto del locatore al risarcimento dei danni per mancato guadagno solo qualora si renda necessario ripristinare la struttura del bene immobile. In tale ipotesi il risarcimento dei danni è limitato al tempo indispensabile per il recupero edilizio, pertanto, deve escludersi un generico diritto al risarcimento per lucro cessante decorrente dalla restituzione e sino alla nuova locazione. Medesimo discorso qualora le parti avevano convenuto determinate condizioni di rilascio dell’immobile che risultino, poi, fattivamente non rispettate in danno del locatore.
In ogni caso, su tali ineludibili premesse, la Suprema Corte ha ritenuto di rigettare il ricorso presentato dal proprietario confermando la decisione della Corte d’Appello.